选题背景与意义
【选题背景】
自1999年进入老年型社会以来，我国老龄化程度不断加深，己成为老年人口总体数量最大的国家。根据20XX年公布的第六次全国人口普查的数据显示，我国60岁及以上人口占13. 26%，约为1.78亿，同比2015年人口普查上升2. 93个百分点。据相关专家预测，到2050年，中国老龄人口将达到总人口的三分之一。老龄人口快速增加的同时还伴随着老年人口高龄化、空巢化等特点。人口急剧老龄化为社会和经济发展带来巨大挑战。
老龄化日趋严峻的问题最直接反映在了人们的居住状况上，据相关数据显示，近两年来，对老年人的生活照料、医疗保健、康复护理、文化娱乐等需求日益凸显，在 80后 成为社会劳动主体的今天， 一对夫妻，一个小孩，四位老人 的家庭模式把更多的养老负担强加到个人的头上。社会化养老成为一种必然趋势，商业养老需求曰趋旺盛。因而配备医院、专业护理人员的各类养老地产如雨后春第般孕育而生，一种全新的地产模式呼之欲出。
业内人士表示，随着老年人群体对于居住要求的不断提升，未来面向健康老人的养老产业将从提供养老住宅开始逐步向更广的领域推进，养老地产作为养老产业的核心和载体之一，市场潜力巨大。老年住宅产业将是一个朝阳产业。 可以预言，养老产业或许将成为化解目前全球化金融危机的支柱产业，是拉动内需的重大战略型方向。 现任慈善事业促进司司长王振耀如是说。
XX年以来，面对一波又一波的宏观调控，国内的房地产企业，尤其是行业龙头更加注重紧随行业调整节奏，尽量超前抢占市场，不断学习发达国家的发地产发展经验，一些曾经不被关注的房地产领域也因此逐渐被房地产企业所重视。其中，潜力巨大的中国老年地产市场似乎成为一块人人想分享的蛋糕，吸引着地产开发商及其他行业巨头的极大关注。截止目前，保利地产、万科、华润置地、首创置业等地产开发商已进军养老地产，另外保险业、服务业、金融业等行业也已纷纷涉足幵发老年地产市场，在全国掀起了一片养老地产开发与建设的高潮。
养老地产是一种将养老主题与房地产开发紧密结合的复合型地产开发模式，是一种房地产业与其他相关产业资源整合以适应现代生活方式转变的地产业态。同时养老地产也是养老产业的一种模式。它以养老住宅为核心，配套医院、超市、文体活动中心等设施，将居住、餐饮、娱乐、医疗、保健、护理服务等功能集中在一起为人们创造一种全新的人居生活方式。
作为一种复合型的商业地产开发模式，养老地产具有自身的特点。与一般的福利性养老机构不同，养老地产的商业性质决定它主要通过出让方式来获取土地，其运作也必须遵循市场经济的规律。另外，养老地产也不同于普通商业地产，通过整合居住、餐饮、娱乐、文化、医疗、护理、保健等各种服务资源，力图形成各供应商共赢的格局。而且，养老地产结合养老主题，针对老年人的需求，以营造 以老人为本 的社区文化和文明优雅的生活环境为目标，构建生活照料、文化娱乐、学习教育、医疗护理等全方位养老服务体系，凸显养老功能。
养老地产具有投资大、投资回报周期长、风险大等特点。然而养老地产在我国仍处于发展初期，还在探索阶段，缺乏系统的理论指导和可借鉴的成功经验。多数企业都是在摸着石头过河，发展模式的不明确、收益率的不确定，相关政策法规的缺失，将给养老地产的发展前景带来诸多变数，如果盲目进入，企业将面临进退两难的跑她境地。在 银色经济 发展浪潮的推动下，很多企业蜂拥而入，盲目涉足该领域，缺乏发展战略发展规划，不了解老年人实际需求，片面追求经济效益，忽视服务管理，发展停滞不前。更有一些Jf发商表面上打着 养老 的旗号，实际上却低价圈地，然后通过销售住宅以获取盈利。这些为追求利益而不择手段的企业行为造成了行业发展无序的混乱局面，给社会和产业自身的发展带来的不良的影响。
因此，为避免产业的混乱无序发展态势，如何从发展战略角度出发，推动养老地产企业的发展，进而促进整个行业健康有序、可持续发展成为一个亟待解决的问题。
【选题意义】
在社会和经济快速发展的背景下，一个企业的发展必须紧随时代的步伐，制定正确的发展战略，正确预测市场的变化，开发适合市场需求的产品，才能在激烈的竞争中获胜，实现可持续发展。
上海亲和源股份有限公司是国内幵发养老地产的先驱之一，其前身为上海康桥公共事业投资有限公司，后由于增加两家股东单位，于2015年更该为此名。在我国人口老龄化R益加剧的背景下,上海亲和源股份有限公司顺应了社会和市场的发展趋势，审时度势，在全国率先建立了中国第一个养老社区项目 上海亲和源会员制养老社区。上海亲和源养老社区以健康养老、快乐养老为目标，为老年人创造舒适、高雅、安全、友好的居住和生活环境，提供人性化、专业化、规范化的服务和设施，改变了传统意义上的养老方式，创新了以往的地产开发模式，把养老主题与地产行业有机结合起来。上海亲和源养老社区经过几年的发展，目前已吸纳八百多名老年人居住，并采用连锁模式，在海南、海宁、黄山等地发展养老基地，发展养老俱乐部资源，在社会上取得了较好的口碑，己成为业界公认的发展较为成功的养老地产项目之一，被视为养老地产行业发展的领头军。因此，亲和源的发展经验将会给整个养老地产企业的发展带来示范效应。因此，本文选择 上海亲和源股份有限公司养老地产发展战略 为研究主题具有重大意义。
研究内容与方法
【研究内容】
本文研究的主要内容是对上海亲和源股份有限公司的主体项目 亲和源老年社区做战略上的分析。经过对其深入的研究，对亲和源目前的战略选择、经营、服务方面提出亟待解决的问题，运用战略学相关理论，结合亲和源实际情况，深入分析其战略选择，并最终提出改进方案。
本文研究内容的整体框架共分六部分：第一部分为绪论，主要介绍本研究的背景、意义、内容和方法等;
第二部分为相关理论与研究综述部分，对战略管理的相关理论进行综述，为下文的研究提供理论基础;
第三部分主要介绍了上海亲和源股份有限公司及其养老地产主体项目，并对其发展战略作了描述;
第四部分通过PEST分析工具和波特五力模型深入分析了上海亲和源股份有限公司发展养老地产的外部环境，并对其市场地位给以进一步的认识;
第五部分对上海亲和源股份有限公司发展养老地产的内部条件和竞争策略进行了分析;
第六部分则对上海亲和源股份有限公司养老地产发展战略进行分析，针对该公司的战略选择进行深入剖析，对其发展战略予以评价，最后提出改进和优化战略的措施;
最后一部分提出了本研究的结论和未来我国养老地产发展的展望。
【研究方法】
本文采用如下研究方法：
理论研究与案例分析相结合的方法。运用相关的战略管理理论，深入研究上海亲和源股份有限公司所处的行业特点和宏观环境，结合该公司自身的内部条件和特点，为其进一步发展设计可行的战略优化和实施方案。
定量研究与定性研究相结合的方法。本文通过大量文献对养老地产行业的发展环境、特点等方面进行深入研究，同时通过统计公告、问卷调查等多种途径收集大量相关数据，对养老地产行业、上海亲和源股份有限公司的内外部环境企业等进行分析。